文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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