万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(há相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗o)宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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